|
| جمعه، ۱۲ شهریور ۱۳۸۹ | Friday, 03 Sep 2010 |
| سير نزولي قيمت مسكن لوكس |
 |
 |
| اقتصادی - صنعت،انرژي و خودرو | |||
| پنج شنبه, 11 تير 1388 18:37 | |||
 ایران اکونومیست: ارزش معاملاتي پنتهاوس در حال حاضر نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود 25درصد افت كرده است كه البته واسطههاي خريد و فروش پنتهاوس افت قيمت اين نوع املاك را نه بهخاطر ركود مسكن، بلكه به علت منع پرداخت وام خريد مسكن ميدانند.د.بانكهاي خصوصي تا دوسال پيش قادر بودند با پرداخت وامهاي كلان كمك زيادي به خريداران پنتهاوس ارائه دهند، اما اكنون تامين ميلياردها تومان پول نقد براي خريد اين املاك كار سهل و آساني نيست. ركود مسكن به املاك لوكس در تهران آسيب زده است؟ پنتهاوس 25درصد ارزان شد متوسط قيمت هر مترمربع پنتهاوس بين 8 تا 16 ميليون تومان است. اين رقم 4 برابر قيمت واحد مسكوني در تهران است تعداد پنتهاوسهاي واقعي در تهران بين 70 تا 100 واحد است اجاره ماهانه پنتهاوس معادل رهن كامل يك واحد مسكوني 50 متري در محله نياوران است مهديس فرقاني بزرگترين و مجهزترين املاك مسكوني در تهران كه به پنتهاوس شهرت دارد، هنوز طعم واقعي ركود را نچشيده است. پنتهاوسها به لحاظ تعداد، سهم اندكي در بازار مسكن دارند، اما ارزش نجومي اين املاك لوكس به قدري است كه ركود مسكن با قدرتي كه از سال قبل در بازار اعمال كرده، هنوز نتوانسته به پنتهاوسها سرايت كند. قيمت مسكن سال گذشته 30 تا 35درصد و اوايل امسال نيز 10 تا 15درصد در تهران كاهش يافت. اين درحالي است كه ارزش معاملاتي پنتهاوس در حال حاضر نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود 25درصد افت كرده است كه البته واسطههاي خريد و فروش پنتهاوس افت قيمت اين نوع املاك را نه بخاطر ركود مسكن، بلكه به علت منع پرداخت وام خريد مسكن ميدانند. بانكهاي خصوصي تا دوسال پيش قادر بودند با پرداخت وامهاي كلان كمك زيادي به خريداران پنتهاوس ارائه دهند، اما اكنون تامين ميلياردها تومان پول نقد براي خريد اين املاك كار سهل و آساني نيست. مشاوران املاك مستقر در شمال تهران درباره بازار پنتهاوسها ميگويند: تعداد تقاضا براي خريد يا فروش اين نوع املاك هميشه كم است و اين موضوع ارتباطي به ركود يا رونق مسكن ندارد. نرخ اجاره پنتهاوس معادل رهن كامل يك واحد مسكوني در شمال تهران است. اجاره ماهانه پنتهاوسها معمولا بين 5 تا 15ميليون و در موارد استثنايي حتي تا 20 ميليون تومان است. براي اينكه به ارزش واقعي اجاره پنتهاوس پيببريد كافي است بدانيد در حال حاضر رهن كامل يك واحد مسكوني با متراژ 50 متر مربع در نياوران 15ميليون تومان است. رييس اتحاديه مشاوران املاك با اطلاعاتي كه از كميت ساختمانهاي مسكوني در تهران دارد، تعداد پنتهاوسهاي واقعي را بين 70 تا 100 دستگاه اعلام ميكند. اين درحالي است كه برخي مشاوران املاك معتقدند حدود 500 دستگاه پنتهاوس در مناطق مختلف در شمال تهران موجود است. پنتهاوسها، واحدهاي مسكوني با متراژ بالاي 300 مترمربع هستند كه همه آنها در بالاترين نقطه از برجهاي مسكوني قرار دارند. ويژگي منحصر به فرد پنتهاوس ديد وسيع به محيط بيروني است كه بسته به زاويه ديد، درجه لوكس بودن آنها تعيين ميشود. در حال حاضر متوسط قيمت هرمتر مربع پنتهاوس بين 8 تا 16 ميليون تومان است. اين رقم بيشاز 4 برابر متوسط قيمت يك واحد مسكوني در تهران است. مهمترين فاكتور در تعيين ارزش ريالي پنتهاوس، ميزان زاويه ديد بيروني است. در تعدادي از پنتهاوسها ديد آسمان و مناظر بيروني 360 درجه است، يعني از داخل سالن ميتوان دور تا دور برج را مشاهده كرد. زاويه ديد ساير پنتهاوسها نيز عمدتا 180 تا 270 درجه است. عامل بعدي در تعيين قيمت پنتهاوس، تعداد پاركينگ و آسانسور است. هركدام از اين املاك لوكس حداقل 3 تا 5 پاركينگ اختصاصي دارند كه تعدادي يا همه آنها از طريق آسانسور به بالاي برج قابل انتقال خواهد بود. اين تعداد پاركينگ به غير از پاركينگهايي است كه در زيرزمين برج همچون ساير همسايهها نصيب مالك پنتهاوس ميشود. استخر و سونا اختصاصي، چند صد متر مربع سالن ورزشي، باغ پرندگان و تراس گلكاري شده ويژگيهاي عمومي پنتهاوس است. فرمانيه، نياوران، الهيه، فرشته و زعفرانيه محل استقرار پنتهاوسهاي تهران است. يك مشاور املاك در محله تجريش درباره نحوه قيمت گذاري پنتهاوس به خبرنگار دنياي اقتصاد گفت: اين نوع از املاك لوكس چون تعدادشان زياد نيست، لذا قيمت آنها نيز تحت ضابطه و روش مشخصي تعيين نميشود. وي تصريح كرد: قيمت پنتهاوس را معمولا صاحب ملك مشخص ميكند. وي همچنين افزود: براي خريد و فروش اين نوع املاك هر بنگاهي فعاليت نميكند و فقط يكسري بنگاههاي مسكن بزرگ در اين حوزه فعاليت دارند. اگر بخواهید پنت هاوس را تعریف کنید با چه جملهای آنرا معرفی ميکنید؟ یک واحد مسکونی بزرگ بر فراز آسمان، یک ملک مسكوني مستقل، برج ديدهبانی شهر! یا شاید هم یک واحد ویلایی در بین ابرها. معمولا تعریف قابل قبولی که ميتوان از پنت هاوس داشت این است که پنت هاوس به طبقه فوقانی یک برج گفته ميشود که این واحد ميتواند هم کاربري مسکونی و هم کاربري اداری داشته باشد. از ویژگیهاي اصلی پنت هاوسها نوع سازه درون واحد و امکانات به کار گرفته شده را ميتوان در نظر گرفت. گاهی اوقات پنت هاوس ميتواند تنها یک واحد مسکونی در منطقه فوقانی برج و گاهی اوقات هم پنت هاوس ممکن است دوبلکس یا تریبلکس باشد که ارتباط این طبقات توسط آسانسور اختصاصي تامین ميشود. در اکثر مواقع سازنده برج برای پنت هاوس یک آسانسور مجزا یا بهتر است گفته شود، آسانسور اختصاصی در نظر ميگیرد و آسانسورهای اختصاصی در نظر گرفته شده به علت زیاد بودن فاصله بین طبقه همکف و پنت هاوس با سرعتی بالا برای جابهجایی کاربران طراحی ميشود. پنت هاوسها معمولا نسبت به سایر طبقات دیگر برج از تعداد پارکینگ زیادی بهرهمند هستند و برخی اوقات ميتوان شاهد اختصاص یک طبقه پارکینگ به ساکنان پنت هاوس بود. یکی از معرفههاي اصلی پنت هاوسها زاویه دید شهر است که اگر این زاویه دید 360 درجه باشد، چشم انداز همه شهر را در برميگیرد و برخی مواقع هم ممکن است زاویه دید به 270 یا 180 درجه برسد و این مساله بستگی به موقعیت قرارگیری برج مذکور دارد که چشمانداز کدام جهت را تامین کند. متراژ پنت هاوسها ميتواند متفاوت باشد. تقریبا کمترین متراژ را ميتوان حدود 300 متر عنوان کرد، اما پنت هاوسها از بابت بزرگي بیشتر مورد توجه هستند. مسلما هر چقدر متراژ پنت هاوس بیشتر باشد از امکانات بهتری بهرهمند خواهد بود. تعداد اتاق خواب و سرویسهاي بهداشتی و سالن نشيمن و همچنین افزایش متراژ آشپزخانه همگي بستگي به مساحت كلي پنتهاوس دارد. از سوی دیگر، اگر چه در تمامی برجهاي مسكوني برای رفاه ساکنان برج امکانات تفریحی مانند: سونا، جکوزی، استخر و وسایل بازیهاي گروهی مانند بیلیارد را در نظر ميگیرد، اما در پنت هاوس این امکانات تفریحی برای ساکنان بهطور اختصاصی در واحد طراحی شده است. تراس هم یکی از امتیازات قابل توجه به حساب ميآید بخصوص که اغلب مواقع تراسها گل کاری شده با نصب آب نماهاي فوقالعاده زیبا طراحی ميشوند؛ از سوی دیگر باید این مساله را خاطر نشان کرد که پشت بام پنت هاوسها مکان مناسبی برای ایجاد باغ کوچک است و در تهران ميتوان شاهد چنین پنت هاوسهایی با چنین طراحیهایی بود، بهطوری که حتی یک سازنده در این محوطه از پنت هاوس، يك باغ پرنده را طراحی کرده است. در مورد موقعیت مکانی پنت هاوسها باید گفت که اکثر پنت هاوسها در تهران در قسمت شمال شهر واقع شدهاند و مشاوران املاک علت اینکه اکثر پنت هاوسها در این محلهها خودنمایی ميکنند را وجود کوهستان و دید زیبای آن عنوان ميکنند و علت دیگر اینکه محلههاي شمال شهر روی سربالایی قرار گرفتهاند، در این صورت محلههاي شمال شهر ميتوانند مکانی مناسب برای چشمانداز شهر باشند. در اکثر پنت هاوسها از سیستمهاي کنترل هوشمند مانند: اطفاي حریق، دزدگیر، روشنایی، شیرآلات استفاده ميشود. البته نوع و کیفیت همه تجهیزات در نظر گرفته شده بستگی به سلیقه و انتخاب متریال از سوی سازنده دارد. قیمت پنت هاوس نسبت به سایر طبقات پایینی بیشتر خواهد بود، چشم انداز و نوع امکانات رفاهی در نظر گرفته شده که مطمئنا این مشخصات تنها شامل حال پنت هاوس برج ميشود و این دلایل علتی برای متمایز ساختن این واحد با دیگر واحدهاي برج محسوب ميشود. قیمت هر متر مربع از پنت هاوس بستگی به موقعیت مکانی و عوامل ذکر شده در متن دارد. قیمت پنت هاوسها با قیمت آپارتمانهاي واقع در یک محله متفاوت است، طبق اظهارات مشاوران املاک پنت هاوسها هم حدود قیمت جدا برای خود دارند. اکثر سازندههاي بزرگ در قسمتهاي شمالی شهر به ساختوساز برج ميپردازند. درگذشته تعداد کمی از افراد خواهان زندگی در پنت هاوسها بودند، اما با گذشت زمان تا به امروز تعداد افرادی که مایل به خرید پنت هاوس هستند افزایش یافته است، اما هنوز با این تفاسیر تعداد موردهاي فروشي پنت هاوس یا تعداد اجاره آنها بسیار کم و در مقایسه با فایل فروش یا اجاره آپارتمانهاي مسکونی بسیار ناچیز است و دلایل کمی آن تقاضای کم و بالا بودن قیمت است.مشاوران املاکی که در امر خرید وفروش پنت هاوسها فعالیت ميکنند، ميگویند: افرادی که برای خرید پنت هاوس مراجعه ميكنند قشر مرفه جامعه هستند، اما این افراد برای خرید چنین کالایی تخفیف ميخواهند، شاید در ذهن هر فردی این فکر خطور کند که خریداران پنت هاوس حتما از گرفتن تخفیف بینیاز هستند، اما اصلا اینطور نیست و شاید نزدیک به 98درصد خریداران خواهان تخفیف هستند. با توجه به رکودی که از اواسط سال گذشته گریبان بازار مسکن را گرفته طبق اظهارات اکثر مشاوران املاکی که در امر خرید و فروش پنت هاوس فعالیت ميکنند، تاثیر به سزايی در معاملات مربوط به پنت هاوسها صورت گرفت و بهطور تقریبی بر اساس گفتههاي مشاوران املاک قیمت پنت هاوس حدود 20 تا 25درصد نسبت به اوایل سال 87 کاهش پیدا کرده است، اما در این بین مشاورانی هم هستند که اینطور ميگویند: مقوله پنت هاوس از آپارتمان جدا است و از سوی دیگر به علت اینکه تعداد پنت هاوسها در حد یا حتی نصف تعداد آپارتمانها نیست و از طرفی دیگر چون پنت هاوسها مشتریان خاص خود را دارند وضعیت قیمت پنتهاوسها به طور جدی تحت نوسانات بازار مسکن قرار نمیگیرد و اکثر مواقع در حالت تعریف شده باقی ميماند. اما تحقیقات میدانی روزنامه دنیایاقتصاد در خصوص این پرسش که رکود سبب چه میزان کاهش قیمت پنت هاوس نسبت به اوایل سال 87 شده است، آمار بهدست آمده حاکی از همان 25درصد کاهش قیمت است. 
|
