بازار مسکن کشور با آشفتگی و تلاطم بیگانه نیست. سا‌ل‌هاست که متقاضیان خرید یا اجاره واحدهای مسکونی با چالش‌های گوناگونی روبه‌رو هستند؛ موانعی که ناشی از مشکلات موجود در اقتصاد کلان کشور است. کاهش ارزش پول ملی، تورم روزافزون، رشد نرخ نهاده‌های ساختمانی و بر هم خوردن تعادل و تناسب میان طرف عرضه و تقاضا در این بازار، قدرت تحلیل و برآورد را از تولیدکنندگان گرفته و آنها به ناچار دست از فعالیت در این بازار کشیده‌اند. در چنین شرایطی بازار با کمبود عرضه روبه‌رو شده است؛ موضوعی که به مشکلات متقاضیان تهیه مسکن دامن می‌زند.
تفکرات مسوولان در خصوص وضعیت کنونی در نوع خود جالب است. دولت با وجود چنین شرایطی معتقد است که این خانه‌های خالی موجود در بازار هستند که مشکل‌آفرین شده‌اند. مسوولان بر این باورند که علت کمبود مسکن در کشور ما نه به خاطر نبود مسکن، بلکه ناشی از وجود خانه‌های خالی است. بعضی از سرمایه‌داران در زمان‌های خاص از فروش یا اجاره املاکشان خودداری می‌کنند تا با این کار باعث افزایش قیمت شود و سپس به سودهای کلان دست پیدا کنند.
موضوع دریافت مالیات از خانه‌های خالی نیز با هدف مقابله با این وضعیت مطرح شد. طرح مالیات بر خانه‌های خالی در تیرماه ۱۳۹۹ به تصویب مجلس رسید و سپس به شورای نگهبان ارسال شد. در وهله اول این طرح مورد تأیید واقع نشد. مشکلاتی که در مکانیسم شناسایی این خانه‌ها وجود داشت، روند اجرای قانون را دچار مشکلاتی کرد، اما بعد از رفع ایرادات شورای نگهبان به مالیات خانه‌های خالی توسط مجلس، این طرح به مرحله اجرا درآمد.
راه‌اندازی گشت شناسایی خانه‌های خالی
به مسکن دستور می‌دهیم تا ارزان، پُر، خالی و کنترل شود؛ این خلاصه‌ای از اخبار بازار آشفته مسکن در این روزهاست. از ابهام در دریافت مالیات از خانه‌های لوکس و خالی گرفته تا مالیات بر معاملات مکرر مسکن، کاهش چشمگیر عرضه خانه برای اجاره و فروش گرفته تا کاهش ساخت و ساز به‌دلیل تورم مصالح ساختمانی و موارد دیگر. حالا اما گویا هیچ کدام از این قوانین و تبصره‌ها به نتیجه نرسیده و دولت تصمیم گرفته برای شناسایی خانه‌های خالی در کلانشهرها گشتی موسوم به «گشت شناسایی خانه‌های خالی» راه‌اندازی کند.
به تازگی و در شرایطی که دولت قصد دارد از نیمه شهریورماه مالیات خانه‌های خالی را اجرا کند، یک مسوول وزارت راهوشهرسازی از تشکیل گشت‌هایی برای شناسایی خانه‌های خالی استان تهران خبر داده است. قانون مالیات بر خانه‌های خالی از آذرماه ۱۳۹۹ به تصویب رسید. با این حال مشکلاتی که در مکانیسم شناسایی این خانه‌ها وجود داشت، روند اجرای قانون را دچار مشکلاتی کرد.
پیش از آن در بهمن‌ماه ۱۳۹۸ برای شناسایی وضعیت سکونتی واحدهای مسکونی در کشور سامانه املاک و اسکان توسط وزارت راهوشهرسازی راه‌اندازی شد. از روش شناسایی واحدهای خالی از سکنه در این سامانه، استفاده از تقاطع اطلاعاتی بود. بدین‌صورت که از طریق دستگاه‌های مرتبط با بخش مسکن، وضعیت سکونت خانه‌ها دریافت می‌شد.
پس از گذشت بیش از سه سال از آغاز به کار سامانه املاک و اسکان، قانون مالیات خانه‌های خالی روال مناسبی پیدا نکرد، به طوری که در ۹ ماهه ابتدای سال ۱۴۰۱ تنها یک میلیارد و ۵۲۵ میلیون تومان از این محل به دست آمد. قرار است دولت در سال جاری ۲۰۰۰ میلیارد تومان از محل مالیات خانه‌های خالی اخذ کند.
اما خبری که به تازگی سید‌جواد سادات فیروزی مشاور وزیر راهوشهرسازی اعلام کرده حاکی از آن است که از شانزدهم اردیبهشت‌ماه در تهران و شهرهای اقماری، گشت‌هایی متشکل از وزارت راهوشهرسازی، شهرداری، سازمان امور مالیاتی برای شناسایی میدانی خانه‌های خالی در مناطق مختلف شهری برقرار خواهد شد. مهم‌ترین ملاک وزارت راهوشهرسازی برای خالی نبودن خانه‌های خالی، پرکردن اطلاعات در سامانه ملی املاک و اسکان است.
نیمه اردیبهشت‌ماه مدیرکل پیشین راهوشهرسازی استان تهران خطاب به صاحبان خانه‌های خالی در شهر تهران و ۴۸ شهر استان تهران اعلام کرد: دولت مصمم است برای ساماندهی بازار اجاره خانه‌های خالی را شناسایی کند و در این راه از آمار شهرداری‌ها، سامانه جامع املاک و اسکان، دستگاه‌های خدمات‌رسان و… استفاده می‌کند و پس از شناسایی قانون مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر خانه‌های لوکس اعمال خواهد شد. به صرف و صلاح موجران است که خانه‌هایشان را اجاره بدهند
خلیل محبت‌خواه که در حال حاضر سرپرست شرکت عمران شهر جدید پردیس شده است، با اشاره به وجود ۶۵ هزار واحد مسکونی خالی در پردیس گفت: آمار خانه‌های خالی در پردیس و سایر نقاط کشور از طریق سامانه املاک و اسکان دریافت شده که ممکن است در مواردی خانوارها در واحدها ساکن شده باشند و این آمار کمی تغییر کرده باشد. ما لیست خانه‌های خالی پردیس را تا پایان ماه جاری به منظور اخذ مالیات به سازمان امور مالیاتی ارائه می‌دهیم و مالیات سنگینی در انتظار مالکان واحدهای خالی است.
بر اساس قانون مالیات خانه‌های خالی مصوب آذرماه ۱۳۹۹ اگر واحد مسکونی در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر بیش از ۱۲۰ روز خالی از سکنه باشد، مشمول مالیات می‌شود و به ازای هر ماه بیش از زمان مذکور، ماهانه مشمول مالیاتی بر مبنای مالیات بر درآمد اجاره به شرح ضرایب سال اول معادل شش برابر مالیات متعلقه، سال دوم معادل ۱۲ برابر مالیات متعلقه و سال سوم به بعد معادل ۱۸ برابر مالیات متعلقه خواهد شد.
تشخیص «چشمی» خانه‌های خالی!
نکته جالب توجه در خصوص گشت شناسایی خانه‌های خالی، تشخیص چشمی این خانه طی گشت‌های میدانی است.
جواد سادات درباره شناسایی واحدهای خالی اظهار داشت: تیم‌های شناسایی خانه‌های خالی از سوی شهرداری و شهرهای جدید تشکیل و راه‌اندازی شده‌اند و گشت میدانی برای تشخیص خانه‌های خالی در ۲۲ منطقه تهران هم شروع شده است، به‌طوری که بخشی از اطلاعات خانه‌های خالی از طریق دیتای سامانه به دست آمده و بخشی دیگر از اطلاعات هم‌تجمیعی به صورت چشمی به دست می‌آید یعنی برج‌های خالی از طریق ماموران شهرداری‌ها مورد بررسی قرار می‌گیرند و در وزارت راهوشهرسازی هم بررسی‌های مجدد انجام می‌شود تا یک مالک دو بار به سازمان امور مالیاتی اعلام نشود. او ادامه داد: در حال حاضر برای ۶٠ هزار مؤدی و خانه‌های خالی که در سال ١۴٠٠ معرفی شدند، پرونده تشکیل و برگه تشخیص صادر شده و در اولویت برای مالیات‌ستانی قرار گرفته‌اند.
مشاور مسکن وزیر راهوشهرسازی با بیان اینکه به غیر از راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان و شناسایی سامانه‌ای خانه‌های خالی در بازرسی میدانی برای تشخیص خانه‌های خالی هم به دستگاه‌ها کمک می‌کنیم، گفت: رییس‌جمهوری مکلف کرده است که شهرداری‌های کل کشور به شناسایی خانه‌های خالی کمک کنند. این شناسایی‌ها به شکل چشمی محدود نمی‌شود و خود شهرداری سامانه‌ای مربوط به خانه‌های خالی دارد و تعدادی خانه خالی شناسایی شده که پایان کار دریافت نکرده‌اند و شهرداری‌های منطقه این اطلاعات را در اختیار دارند.
سادات درباره اعتراض سازمان امور مالیاتی درباره آمار اشتباه از خانه‌های خالی افزود: با دستور رییس‌جمهوری مبنی بر تسریع شناسایی خانه‌های خالی جلسه‌ای با نمایندگان سازمان امور مالیاتی داشتیم و مقرر شد برای ۶٠ هزار واحد خالی که برای آن برگه تشخیص مالیاتی صادر شده با اولویت مالک ٢٠ خانه خالی که غالبا مالک حقوقی هستند فرآیند مالیات‌ستانی تسریع شود. او گفت: شناسایی خانه‌های خالی از دو مسیر سامانه‌ای بود که از این طریق نزدیک به ۵۶٠ هزار واحد خانه خالی در سال ١۴٠١ معرفی شد و مسیر دیگر هم بررسی‌های میدانی و از طریق اطلاعات شهرداری‌ها است. بخش سامانه‌ای از سال ١۴٠٠ در حال اجراست اما این فرآیند یک سال عقب است.
او در پاسخ به این سوال که عده‌ای می‌گویند امکان اجرای بازدیدهای میدانی برای شناسایی خانه‌های خالی وجود ندارد و مگر چه تعداد نیرو برای بررسی هر واحد در اختیار است، اظهار داشت: قرار نیست این اقدام توسط نیروهای وزارت راهوشهرسازی انجام شود بلکه از طریق شهرداری نواحی به اجرا خواهد رسید. هر شهرداری در ناحیه نیروهایی دارد و قرار نیست در بازدید میدانی برای شناسایی خانه‌های خالی زنگ خانه‌ها زده شود، بلکه کار به صورت بررسی برج و بلوک و مجتمع‌هایی است که پایان کار نگرفته باشند و این واحدها شناسایی می‌شوند. او ادامه داد: در حال حاضر شهرداری سامانه اطلاعات خانه‌های خالی را در اختیار دارد و این اطلاعات موجود است که فردی ١٠٠واحد ساخته اما پایان کار برای آن واحدها دریافت نکرده یا اینکه پس از صدور پایان کار کسی در این واحدها مستقر نشده است.
سادات با بیان اینکه با کمک شهرداری‌ها تیمی تشکیل شده که از ٢٢ منطقه تهران بازدید میدانی انجام شود، گفت: این تیم اطلاعات خانه‌های خالی شناسایی‌شده را برای وزارت راهوشهرسازی ارسال می‌کنند و این اطلاعات مجددا در وزارت راهوشهرسازی بررسی می‌شود و در نهایت در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار می‌گیرد. بخشی دیگر بازدید چشمی است که در شهرهای جدید از جمله پردیس در حال اجراست. مشاور مسکن وزارت راهوشهرسازی با تاکید بر اینکه مدل دیگری برای کشف خرید و فروش وکالتی واحدها است، افزود: روش‌های متعددی را به اجرا می‌رسانیم که در نهایت به هر کدپستی و کدملی برسیم. او تاکید کرد: در حال حاضر یک برج به‌طور کامل در منطقه همت خالی است، اما نمی‌دانیم این کدپستی به کدام کدملی می‌رسد. از آنجایی که هنوز اسناد عادی و رسمی حل نشده افراد واحدها را وکالتی خرید و فروش کرده‌اند، از این رو در حال هماهنگی با سازمان ثبت اسناد و شهرداری هستیم که به مالک برسیم. سادات افزود: در واقع در حال بررسی دقیق‌تر اطلاعات و دیتا هستیم تا اطلاعات درست را در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار دهیم. در ۶٠ هزار برگه تشخیص صادرشده می‌دانیم چه واحدهایی در اختیار بانک‌ها و شرکت‌های حقیقی بوده و می‌دانیم چه افرادی مالک این واحدهای خالی هستند و افرادی که ٢٠ واحد خالی دارند برای اخذ مالیات در اولویت قرار می‌گیرند.
تعداد قابل توجهی از خانه‌های خالی در اختیار دولت است
علیرضا محمدی کارشناس حوزه مسکن درخصوص تبعات ایجاد گشت خانه‌های خالی بر بازار مسکن در گفت‌و‌گو با «جهان‌صنعت» گفت: قوانین دریافت مالیات از خانه‌های خالی و همچنین مالیات بر عایدی سرمایه در ذات خود قوانینی بسیار مترقی، پیشرفته و کارآمد به‌شمار می‌روند.
او افزود: به نظر می‌رسد در صورتی که چنین قوانینی درست و اصولی اجرا شوند، می‌توانند به مهار تورم کمک کنند. در چنین حالتی، شرایط به سمتی پیش می‌رود که بتوانیم از مسکن به صورت غیرسرمایه‌ای استفاده کرده و آن را به عنوان یک کالای مصرفی در نظر بگیریم. اجرای درست چنین قوانینی می‌تواند کمک شایانی به بازار مسکن کند.
محمدی همچنین گفت: متاسفانه مسوولان از واژه «گشت» استقبال زیادی می‌کنند. مسوولان دوست دارند به همه موضوعات جنبه پلیسی بدهند.
در شرایط کنونی با وجود سامانه‌های قوی موجود و سامانه‌های اطلاعاتی‌ای که دولت در اختیار دارد، به سادگی می‌توان به آمار مورد نظر رسید؛ آماری مبنی‌بر اینکه هر خانوار دارای چند واحد مسکونی بوده و اینکه کدام یک از این خانه‌ها بدون سکنه هستند. این قانون، قانونی بسیار پیشرفته است. در تمام کشورهای پیشرفته دنیا هم این قانون مصوب و اجرایی است.
این کارشناس حوزه مسکن در ادامه اضافه کرد: حال باید توجه داشت که دولت تا چه حد بتواند این قانون را اجرایی کند، مشخص نیست. باید در عمل دید که دولت چه کاری در این رابطه انجام می‌دهد. مطابق با آماری که خود دولت ارائه می‌کند و به آن اذعان دارد، بزرگ‌ترین مالک خانه‌های خالی، بانک‌ها، شرکت‌های شبه‌دولتی و موسساتی هستند که به بدنه خود دولت متصل‌اند. شناسایی این گونه واحدهای مسکونی کاری بسیار ساده است.
محمدی در ادامه افزود: اینکه دولت بخواهد از این بانک‌ها، شرکت‌های شبه‌دولتی و موسسات مالیات بگیرد، از این جیب به آن جیب است! در چنین حالتی در اقتصاد کلان مملکت ما اتفاق خاصی نمی‌افتد، اما اینکه شخصی در راس دولت قرار بگیرد و جسارت این را داشته باشد که این‌گونه املاک مازادی که این بانک‌ها، شرکت‌ها و موسسات در اختیار دارند را در بازار مسکن عرضه کند، می‌تواند کمک خوبی به بازار مسکن کند.
او افزود: در واقع عامل اصلی این موضوع که این کالا سرمایه‌ای‌شده و مردم در حال حاضر توان خرید چند متر مسکن را با توجه به میزان درآمدهایشان ندارند، خود دولت و شرکت‌های دولتی هستند. اجرای چنین قانونی نیازمند شخصی است که علم، سواد و جسارت کافی را داشته باشد و بتواند با عرضه این املاک در بازار مشکلات موجود را حل کند.
محمدی عنوان کرد: گرفتن مالیات از شرکت‌های دولتی در نوع خود کار خوبی است. ولی باید توجه داشت که نمی‌تواند کمک خاصی به حل مشکلات کند. دولت باید این کالا را عرضه کند.
این کارشناس حوزه مسکن ادامه داد: تعداد قابل‌توجهی از خانه‌های خالی با تفاوتی فاحش در دستان خود دولت است. تعداد اندکی از این خانه‌ها تحت مالکیت اشخاص حقیقی است، اما در کل باید اذعان داشت که این قانون در صورت اجرای درست می‌تواند بسیار خوب باشد. اجرای اصولی این قانون می‌تواند مسکن را از حالت سرمایه‌ای بودن تا حدودی دور کرده و به حالت مصرفی نزدیک کند.
محمدی در پایان گفت: امیدوارم این قانون بتواند به درستی اجرا شود، ولی باید توجه داشت که اجرای این قانون به صورت پلیسی، جز وارد کردن تشنج به جامعه نتیجه‌ای نخواهد داشت. مسوولان می‌توانند روش‌های بهتر دیگری را با استفاده از تکنولوژی‌های موجود برای اجرای این قانون پیش بگیرند. اجرای درست و اصولی این قانون می‌تواند تا حدودی به مهار قیمت مسکن و به خصوص اجاره‌بها کمک کند.
منبع: جهان صنعت
